Исторические сведения о земле

Де-факто рынок земли существовал еще в Украинской ССР. Де-юре земля была только государственной и, согласно Земельному кодексу 1970 года, предоставлялась «предприятиям, организациям и учреждениям в бессрочное пользование». Физические лица также могли получить участок в пользование, с обязательной оговоркой — «без использования наемного труда». Фактически, советские граждане приобретали участки, покупая расположенную на них недвижимость. Люди, не лишенные юмора, могут отыскать в Общих положениях Земельного кодекса УССР предпосылки нынешней урбанизации и появления мегаполисов: «Государственная собственность на землю содействует созданию в стране материально-технической базы коммунизма, постепенному переходу к коммунистическим общественным отношениям и ликвидации отличий между городом и селом».

В 1980-х годах советская власть поощряла аренду земли. Закон «О кооперации в СССР», вступивший в силу 1 июля 1988 года, определял три формы земельных арендных отношений — коллективную, семейную и индивидуальную. 18 декабря 1990 года председатель Верховной Рады УССР Леонид Кравчук подписал новый Земельный кодекс Советской Украины, который практически не отличался от предыдущего. В состав исключительно государственного земельного фонда входили земли сельскохозяйственного назначения, госзапаса, населенных пунктов, водного и лесного фондов, а также земли несельскохозяйственного назначения (промышленности, транспорта, курортов, заповедников).

Землей в УССР распоряжались (предоставляли ее в пользование) местные советы, а возникавшие споры решал Совет Министров, а также местные исполкомы. Статьи 13 и 14 Земельного кодекса («Землепользование колхозов» и «Землепользование колхозного двора»), определяющие субъектами права на землю колхозы, а не колхозников, до сих пор аукаются фактической неспособностью коллективных крестьянских хозяйств (бывших колхозов) выделить четко определенные земельные участки отдельным членам КСП. Аренду земли ЗК УССР 1990 года признавал «самостоятельным институтом земельного законодательства» — формой временного пользования на условиях, определенных соглашением сторон.

Частные ростки

13 марта 1992 года. ВР уже независимой Украины вносит поправки в Земельный кодекс 1990 года. С этого времени земля может быть не только государственной, но и коллективной, а также частной. Все три формы собственности провозглашают равноправными. Категории назначения земель не изменяют, из них лишь изымают прилагательное «государственное». 15 мая 1992 года поправки вступают в силу.

Статья 48 обновленного ЗК регламентирует, в частности, приватизацию земель с/х назначения — именно тогда появляются понятия «товарка» (земли для ведения товарного с/х производства) и «особисте селянське господарство» (ОСГ), которые через десять лет — после введения 1-го моратория на продажу земли — станут ключевыми в арго инвесторов и девелоперов. Статья 5 ЗК создает предпосылки для распаевания земли — каждый член КСП в случае выхода из него наделяется правом на получение участка в натуре (на местности). По просьбе граждан землю должны были выделять местные советы. Купля-продажа участков якобы была свободной — достаточно было заключить соответствующий договор и заверить его у нотариуса. Однако на практике участки попадают в обращение лишь после отвода в натуре и получения владельцами соответствующих государственных актов. В условиях правовой неопределенности местная власть, как правило, не находит возможности выдавать необходимые документы. «Купить в те времена землю — все равно что во времена Сталина переехать из села в город без паспорта», — вспоминает один из участников рынка.

12 октября 1995 года выходит постановление Кабмина, утверждающее формы сертификатов на право на земельный надел (пай). До 2002 года, когда вступил в действие новый ЗК, 98% крестьян получат документы, подтверждающие права собственности на абстрактные доли в имуществе КСП.